🏡 ERP : ce qui change au 1er juillet 2026 avec le nouveau zonage des risques liés aux argiles

À compter du 1er juillet 2026, une évolution importante de la réglementation entre en vigueur concernant le retrait-gonflement des argiles (RGA). Cette mise à jour du zonage national aura des conséquences directes sur certains projets immobiliers et sur les États des Risques et Pollutions (ERP) remis lors d'une vente ou d'une location.

Voici ce qu'il faut retenir. 👇

🌍 Un nouveau zonage pour mieux prendre en compte les risques

Face à l'augmentation des épisodes de sécheresse et à la multiplication des sinistres observés ces dernières années, les pouvoirs publics ont actualisé la cartographie des zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles.

Cette nouvelle carte, issue de l'arrêté du 9 janvier 2026, élargit les secteurs classés en risque moyen et fort. Désormais, plus de la moitié du territoire métropolitain est concernée.

Concrètement, certaines communes ou parcelles auparavant peu exposées pourront désormais être reclassées dans une catégorie de risque supérieure.

🏠 Quelles conséquences pour les propriétaires et les acquéreurs ?

Ce nouveau classement peut avoir plusieurs incidences, notamment :

une évolution des obligations d'information lors de la vente d'un bien ;
de nouvelles contraintes pour les terrains constructibles ;
l'obligation de réaliser une étude de sol dans certaines situations ;
l'application de règles constructives spécifiques pour les constructions neuves.

Ces dispositions concernent notamment les promesses de vente, les actes authentiques portant sur des terrains constructibles ainsi que certains contrats de construction conclus à partir du 1er juillet 2026.

📄 L'ERP : un document à vérifier avec attention

L'État des Risques (ERP) est un document obligatoire remis à l'acquéreur ou au locataire afin de l'informer des risques auxquels le bien est exposé.

Sa durée de validité reste fixée à 6 mois.

⚠️ Toutefois, un ERP encore valide sur le plan de la date peut ne plus être conforme si la réglementation a évolué entre son établissement et la signature de l'acte.

Autrement dit, un ERP réalisé avant le 1er juillet 2026 pourra nécessiter une mise à jour, même s'il a moins de six mois.

⚖️ Une jurisprudence qui renforce cette obligation

Dans un arrêt rendu le 19 février 2026, la Cour de cassation est venue rappeler un principe essentiel : ce n'est pas seulement la date de l'ERP qui compte, mais sa conformité avec la réglementation en vigueur au moment de la signature de l'acte.

En pratique, cela signifie qu'un document devenu obsolète en raison du nouveau zonage pourrait être considéré comme insuffisant.

🚨 Quels sont les risques d'un ERP non actualisé ?

Utiliser un ERP qui ne reflète plus la réglementation peut entraîner plusieurs conséquences :

Sur le plan juridique :

responsabilité du vendeur pouvant être engagée ;
contestation de la vente ;
mise en cause des différents professionnels intervenant dans la transaction.

Sur le plan commercial :

report de la signature chez le notaire ;
renégociation du prix de vente ;
perte de confiance de l'acquéreur.

Sur le plan technique et financier :

nouvelles obligations d'études géotechniques ;
adaptation du projet de construction ;
augmentation du coût global de l'opération.

🔍 Les dossiers qui méritent une vigilance particulière

Une attention particulière doit être portée aux situations suivantes :

les compromis signés avant le 1er juillet 2026 avec une signature définitive prévue après cette date ;
les ventes de terrains constructibles ;
les biens situés dans des secteurs susceptibles d'avoir changé de niveau d'exposition.

✅ Mon conseil en tant que conseiller immobilier

Afin de sécuriser votre projet immobilier, il est recommandé de :

vérifier que l'ERP est bien conforme à la réglementation applicable au jour de la signature ;
demander une actualisation du document si nécessaire ;
informer clairement vendeurs et acquéreurs de toute évolution du niveau de risque.

Une transaction bien préparée est une transaction sereine !

📌 À retenir

Le nouveau zonage du retrait-gonflement des argiles constitue une évolution réglementaire importante pour le marché immobilier.

👉 Un ERP de moins de six mois n'est pas forcément conforme.
👉 Ce qui compte avant tout, c'est qu'il corresponde aux règles en vigueur au moment de la signature de l'acte.

Vous avez un projet de vente ou d'achat et vous souhaitez vérifier que votre dossier est parfaitement à jour ? N'hésitez pas à me contacter, je vous accompagnerai à chaque étape de votre projet immobilier.